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油价、停车位连番上涨 租OR买 车主纠结中

http://www.zgwsjx.cn  2011年03月17日16:01  叶明  [编辑:中国网上驾校  点击:899次]

 

 

  随着房屋限购令在各大城市相继落地,部分"精明"的车主开始把目光转向日益稀缺的小区停车位。由于我国目前的法律法规对小区停车位的销售都没有作出任何明确的限制,囤车位逐渐成为"炒客"热衷的新型投资方式。于是,一个问题越来越明显地摆在广大车主面前,是继续租用车位还是抢先购买私家车位?记者就此进行了调查——

  现状

  炒车位小投入、大产出?

  随着私家车越来越多,现有的停车位相应地变得越来越稀缺。众所周知,经过一轮又一轮调控,住宅投资市场受到挤压,部分投资者开始寻求其他投资途径。记者调查后发现,由于入市门槛较低,小区停车位逐渐成为投资市场"新宠"。

  一房地产业内人士给记者算了这样一笔账,一套房子年回报率顶多5%,再加上限购令出台,盈利前景也不被看好,投资者目前普遍处于观望之中;投资商铺目前没有什么政策限制,但投资成本远超普通住宅,且首付通常要五成;车位投资则基本没有这些风险,可谓投入小,产出大。

  对此,资深"炒客"赵女士的说法却大相径庭:"今年国家收紧银根,以前炒车位还可以贷款五成,但目前已经很难再贷到款。也就是说,目前炒车位的投资客要一次性拿出一大笔钱来才行。按东区某楼盘25万元的一个车位,目前不到500元/月的租金水平,差不多要41年才能收回成本,这种回报相当低,除非转手卖。而且目前小区停车位售价普遍偏高,想找到合适的下家接手并不容易。因此,现在炒车位也没啥利润空间了。"

  疑问

  是租,是买,还是观望?

  "说起买车位的理由,就像买房一样,求一个安稳呗。"家住郑东新区的车主陈先生告诉记者,"刚搬到东区住时很难在路上看到交警,但随着东区越来越热闹,交警也变得越来越多。以前在小区周边道路随意停车也没人管,但现在经常因为违法停车被贴条。"为此,陈先生痛下决心,决定尽快在本小区买一个停车位。"小区车位的租金以后肯定也会上涨,还不如干脆买一个车位。一次投资,终身受益。即便以后换房搬走了,转手卖掉也不会亏,搞不好还能赚上一笔呢。"陈先生如是说。

  家住绿城百合的毛先生并不认同:"现在我们小区的地下停车位要卖20多万,一个车位都够我买四五辆小车了!如果今后小区周边的道路不让停车了,我就把车开到附近的超市或者其他有免费车位的地方去停。就算有时不小心因为违法停车被贴条,20万也够被罚1000次了。按照每月贴条两次算,也能撑40多年!" 调查中,更多的车主对于买车位一事则持观望态度。车主梁先生的说法很有代表性:"刚刚装修完,家具还没买齐,每月还要还好几千元房贷,哪有钱买车位啊!还是等等再说吧。"

  的确,车主不管选择哪一种车位消费方式,都要考虑到自己的经济实力。买不起车位可以先租,租不起车位可以暂时不买车,已经有了车却不想花钱在车位上的,也可以将车停到稍远一点的公共停车场,并减少开车的次数。而且政府在进行城市规划时,也越来越重视停车位的需求问题。随着大批公共停车场的兴建,也可能会使停车位的整体价格有所下降。到时候再考虑购买私家停车位的问题,才是比较理智的选择。

  声音

  "限内原则"与只租不售

  "车位不应该成为一种投资资源,小区业主应该优先享有购买小区配套车位的权利,政府应该禁止开发商把小区车位向全社会发售。"车主吴先生认为,小区车位出售或出租给小区以外的人使用,一来会造成本小区业主停车困难,二来也会造成本小区物业管理上的困难。

  因此,车位买卖和转让应该遵循限内原则,即小区车位只能卖给小区业主,而且一个业主只能买1~3个车位。此外,购买车位后若要再进行转让、出租时,仍要遵循'限内原则',即转让或出租的对象仅限于小区内的产权人或房屋承租人。

  针对这个建议,有关方面回应称:目前对新建小区的车位销售方式已经有所规定,而对于"购买车位后若要再进行转让、出租时,仍要遵循'限内原则',即转让或出租的对象仅限于小区内的产权人或房屋承租人"的提议,目前管理部门还很难监控,也没有相关的法律作为依据,可操作性不强。

  另外,也有车主建议应对小区停车位实行只租不售,从而减少"炒车位"现象。对此,有业内人士提出了这样的担忧,一旦强制要求开发商对车位只租不售,可能也会导致开发商将建造停车位的成本"转嫁"到房价上,从而进一步抬高房价......

  提醒

  是租是买,搞清产权再定

  采访中记者了解到,目前小区车位主要有四种:人防工程车位:开发商不拥有产权,不得出售,只拥有使用权(如果开发商已经将建设人防工程的成本分摊到销售的商品房的成本当中,则使用权的归属也随之转移);全体业主共有车位:《物权法》规定,小区的地面车位属于全体业主共有,如何使用需要经过全体业主共同决定;单个业主购买车位:由业主出资购买,产权属于业主;开发商所有车位:开发商投资建设的,不计入公摊,可出租或者出售给业主使用的车位。

  如果开发商把不能办理产权证的车位卖掉,业主最后拿到手的只是一纸合同,而不是权属证书。这些没有产权证的车位买卖不受《物权法》保护。有些开发商很"聪明",在签车位合同的时候会申明车位不能买卖。他们不会与业主签买卖合同,只签租赁合同。可是,他们在合同中并不向消费者声明"租赁期限超过20年后将不受法律保护"。根据《合同法》规定,租赁合同期限不得超过20年,如果超过20年的,超过部分无效。对此法律人士提醒,凡是销售使用权超过20年并且不向消费者声明20年后不受法律保护的,都是欺诈行为。

  此外,占用人防工程的车位不同于普通车位,它的特殊性在于车位拥有者在战争发生的时候,就要无条件地把车位交出来给有关的防空管理部门统一支配。因而,购买车位时市民要留意合同里的细则,看是否明确列有人防工程的使用规则。

  事实上,对于是租还是买车位的问题,首先要搞清楚车位产权的归属问题。交易前要明确,车位是否具有受法律保护的产权,明晰以后才能够确定是租用还是购买,以及所签合同的保障力到底有多大。

  链接

  香港这样解决停车难

  同其他地广人稀的发达国家比较也许不够客观,那么就让我们一起看看寸土寸金的香港是怎么解决停车难问题的吧。

  经验一:运输署根据需求参与规划。

  经验二:政府所属物业的停车场在办公时间以外开放给公众泊车。

  经验三:公交优先、优惠。香港人出行选乘公共交通工具率达90%以上,为吸引市民选乘公共交通工具,香港还推出了转乘票价折扣优惠。

  经验四:收取高额停车费和提高油价,促使市民选择公共交通工具。

  经验五:增加首次登记税及每年牌照费,以减缓新车增速。

  其中,政府相关部门提前介入停车位规划,非工作时间向附近车主开放政府机构所属停车场,大力发展城市公共交通的同时降低票价等,都是我们可以学习借鉴的。



 
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